Khi mua bán đầu tư dự án bất động sản hình thành trong tương lai thì một trong những yếu tố quan trọng mà khách hàng cần nắm chính là pháp lý dự án. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp những kiến thức cơ bản về quy trình triển khai pháp lý của một dự án để khách hàng có thêm những kiến thức từ đó sẽ mạnh dạng đầu tư dự án mà mình muốn mua ở hoặc đầu tư.
TÌM HIỂU VỀ PHÁP LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
DẠO NÀY BẤT ĐỘNG SẢN VƯỚNG MẮC PHÁP LÝ HƠI NHIỀU.
Có cụm từ "CHƯA ĐẦY ĐỦ PHÁP LÝ". Vậy thì đầy đủ pháp lý là như thế nào?
Theo một thống kê, thì "Đầy đủ pháp lý" là bao gồm đủ các danh mục dưới đây.
1 - Công nhận Chủ đầu tư
2 - Đăng ký đầu tư dự án
3 - Giấy chứng nhận đăng ký DN lần gần nhất
4 - Nhiệm vụ QH
5 - Chứng chỉ QH
6 - Phê duyệt QH chi tiết tỷ lệ 1/500
7 - Thoả thuận Tổng mặt bằng & Phương án Kiến trúc
8 - Điều chỉnh quy hoạch
9 - Công bố QH
10 - Chấp thuận đầu tư
11 - Phê duyệt dự án đầu tư
12 - Ký quỹ
13 - Chuyển mục đích sử dụng đất
14 - Giao đất
15 - Thuê đất
16 - Cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho Chủ đầu tư
17 - Chuyển nhượng dự án
18 - Thoả thuận đấu nối hạ tầng
19 - Xin phép Xây dựng
20 - Khởi công
21 - Nghiệm thu hạ tầng theo tiến độ dự án
22 - Nghiệm thu móng
23 - Thông báo huy động vốn
24 - Giải chấp ngân hàng (nếu có thế chấp)
25 - Đăng ký Hợp đồng mẫu
26 - Lắp đặt & Nghiệm thu PCCC
27 - Nghiệm thu & bàn giao công trình (giữa nhà thầu xây dựng và CĐT)
28 - Hoàn công
29 - Bàn giao nhà cho người mua
30 - Cấp số nhà
31 - Cấp Giấy Chứng nhận QSD Đất ở và QSH Nhà ở
Sẽ chẳng thể có dự án nào Đầy đủ được từng này mục khi mở bán cả, mà phải có Lộ trình từng bước.
Với pháp lý, cứ mỗi bước sau là rà soát lại các bước trước, dù các bước trước có rồi mà sai phạm thì vẫn bị giữ lại như thường. Đơn cử như khu đất vàng Lê Duẩn, nghe đâu đả có sổ đỏ, giờ quy ra mấy ông cấp sổ đỏ cấp sai thì thu hồi vẫn cứ là thu hồi.
Thế nên phải hiểu rằng, không có cái gì là an toàn pháp lý mang tính tuyệt đối ở Việt Nam cả. Cái quan trong là khi sự kiện xấu xảy ra thì các bên phản ứng như thế nào mà thôi.
Liếc sơ về danh mục ở trên. chúng ta thấy mục "Công nhận chủ đầu tư" là bước đầu tiên. Sau đó mới có quy hoạch 1/500. Nhiều bạn sale đưa tin rằng có QH 1/500 gọi là có pháp lý, nhưng hãy xem, có thì vẫn có thể điều chỉnh được kia mà.
Mấy bác mới bị bắt vì có sai phạm trong thời gian vừa qua liên quan đến Chuyển mục đích sử dụng đất và giao đất (Mục 13, 14). Sổ đỏ là mục 16, nhưng khi cấp xong rồi nếu thấy mục 13, 14 có vấn đề thì vẫn bị huỷ như thường.
Ai mua nhà cũng mong mình được qua 31 kiếp nạn. Tuy nhiên để đến bước 31 thì còn đầy thứ cần phải trải qua. Ví dụ cái mục 28, nếu giấy phép với thực tế xây dựng khác nhau thì cũng khối vấn đề xảy ra.
Các bạn sẽ tự hỏi là Chủ đầu tư rao bán nhà khi có trong tay bao nhiêu pháp lý? Đầy CĐT sẽ trình cho người mua cái văn bản ở bước 1, rồi trình thêm văn bản bước 6, 7. Nhiều Chủ đầu tư sẽ không "dám" trình văn bản số 11. Còn muốn ký HĐ Mua bán thì phải xong bước thứ 23.
Khi bạn nhìn vào cái sổ đỏ / sổ hồng. Thì có 03 thứ chúng ta sẽ quan tâm đến 3 thứ chính, đó là:
1. Giấy chứng nhận Quyền sở hữu đất / nhà: Đây là đối tượng thứ nhất, đất hoặc nhà hoặc cả 2.
2. Tên người sở hữu: Doanh nghiệp hoặc cá nhân. Đây là đối tượng thứ 2, chủ thể sở hữu.
3. Mục đích sử dụng: Là để ở, để kinh doanh, thời hạn lâu dài hay có thời hạn .... Đây là đối tượng thuộc về thuộc tính của khu đất, căn nhà.
Tại sao mình lại mở đầu như thế, bởi pháp lý nó sẽ xoay quanh 3 đối tượng này. Pháp lý sẽ xoay quanh câu hỏi. Ai? Có quyền về nhà / đất? Và có quyền gì?
Nếu nói đến Dự án BĐS thì chủ thể (Ai) phải là Doanh nghiệp có chức năng đầu tư BĐS. Cũng có một số trường hợp cá nhân hoặc doanh nghiệp bình thường làm, thì đó không thuộc nhóm Dự án BĐS mà chỉ kiểu như hộ cá nhân phân lô / tách thửa ra bán. Với trường hợp này thì hành lang pháp lý sẽ khác, nên cần phải phân biệt rõ 2 thứ này.
Quay lại về Dự án BĐS và chủ thể ban đầu là Doanh nghiệp, sau khi hoàn tất các thủ tục thì mới chuyển giao cho cá nhân. Và khi người mua cầm trên tay quyển GCN thì lúc này mới thực sự được chuyển giao quyền, còn trước đó thì mọi thứ đều thuộc Doanh nghiệp. Đến đây, chốt lại là Dự án BĐS thì quyền thuộc về Doanh nghiệp. Mà quyền của doanh nghiệp thì có các quyền và nghĩa vụ hơi khác quyền của cá nhân vì Doanh nghiệp là đơn vị kinh doanh.
Giờ mình sẽ phân tích luôn tại sao có các list như bữa trước mình viết, và có thể "không cần" cái nào không?
1 - Công nhận Chủ đầu tư (hay có tên gọi khác là Thuận chủ trương đầu tư).
Ý nghĩa của cái văn bản này là nhà nước cho phép Doanh nghiệp được đầu tư. Để xét cái này thì sẽ xét theo năng lực của Doanh nghiệp, Cái cục đất đó nó đang như thế nào (sở hữu của ai), và xin đầu tư có phù hợp với quy hoạch hiện tại mà nhà nước đã cấp cho khu đất đó không?
Cái thủ tục này khó hay dễ tuỳ thời điểm, thời xưa thì dễ, thời nay thì khó. Khó dễ thời nay liên quan đến cái cục đất đó đang như thế nào ấy. Thời xưa đât đó đang là của người khác thì vẫn được Chấp thuận đầu tư như thường, miễn là quy hoạch ở đó cho phép.
Thế nên cái văn bản này chỉ có ý nghĩa rằng Doanh nghiệp đó được có CHỦ TRƯƠNG đầu tư dự án đó, còn đất đó có phải là của Doanh nghiệp không thì văn bản này không nói.
Vậy điều gì xảy ra nếu Chủ đầu tư dùng cái văn bản này để kêu gọi vốn khi thậm chí đất đó đang là của người khác?
2 - Đăng ký đầu tư dự án - Bước này là thủ tục, nên không đi sâu.
3 - Giấy chứng nhận đăng ký DN lần gần nhất - Cái này như giấy khai sinh của cá nhân thôi.
4 - Nhiệm vụ QH
5 - Chứng chỉ QH
6 - Phê duyệt QH chi tiết tỷ lệ 1/500
7 - Thoả thuận Tổng mặt bằng & Phương án Kiến trúc
8 - Điều chỉnh quy hoạch
9 - Công bố QH
Mấy mục này liên quan đến quy hoạch, thì nói luôn 1 lần. Quy hoạch thì có quy hoạch vùng (định hướng không gian), Quy hoạch tỉ lệ 1/2000, Quy hoạch 1/500.
Hãy chú ý đến cái 1/2000, nó là văn bản pháp lý có giá trị. Cái quy hoạch này do nhà nước lập và update định kỳ 5 năm 1 lần. Đôi khi đổi giữa chừng, nhưng cái này của nhà nước lập, và phân khu theo đơn vị đến từng ô phố. Có một số nôi không có cái quy hoạch này.
Khi xin công nhận chủ đầu tư ở bước 1 ấy, thì Chủ đầu tư đi xin nó phải chứng tỏ rằng cái CĐT xin là phù hợp với cái QH 1/2000 này nè. Còn nếu khu đó chưa có QH thì có thể xin nghiên cứu quy hoạch theo định hướng không gian. Còn nếu chưa có định hướng không gian luôn thì hoặc doanh nghiệp tự xin làm luôn.
Quy hoạch 1/500, hoặc thoả thuận TMB chính là vẽ chi tiết đến từng lô nền (thay vì ô phố như QH 1/2000). Và QH này do CĐT lập.
Đến bước này chúng ta vẫn chưa hề thấy về quyền sở hữu đất của CĐT, cái quy hoạch chỉ là thuộc tính của miếng đất đó thôi, và nó có barem vẽ theo các QH trên nó. Và hãy nhớ 1 điều, cái này điều chỉnh được.
Thế thì nếu ai đó nói rằng, có QH 1/500 gọi là có pháp lý đầy đủ thì hoặc là không nắm, hoặc là cố tình nói sai.
Nhắc lại, QH thì đổi được.
10 - Chấp thuận đầu tư
11 - Phê duyệt dự án đầu tư
2 cái này gần tương tự nhau, cái này khác cái số 1 ở chỗ là văn bản này ghi rõ về việc "Quyền và nghĩa vụ của Chủ đầu tư". Được quyền làm gì, có nghĩa vụ gì là trong này có hết. Ví dụ dự án đó có được bán hay không? Được bán dạng nào? Cái này được ra sổ vĩnh viễn hay 50 năm. Nghĩa vụ thì phải làm cái gì tiếp theo, phải đóng góp gì không .... rất nhiều thứ trong này. Nó giống như cái hợp đồng giữa CĐT với nhà nước ấy, nên CĐT thường giấu.
Đọc cái văn bản này sẽ rõ nhiều thứ, và đôi khi biết luôn cái cục đất đó đang tình trạng như thế nào.
12 - Ký quỹ - Đây là 1 thủ tục gọi là nghĩa vụ của CĐT thôi.
13 - Chuyển mục đích sử dụng đất
14 - Giao đất
15 - Thuê đất
16 - Cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho Chủ đầu tư
Nhóm này liên quan đến ĐẤT. Mấy cái trên chỉ là liên quan đến 2 cái là CĐT (Ai), và thuộc tính của đất (Được làm cái gì). Còn bản thân miếng đất thì nó nằm ở đây.
Đất thì phải có nguồn gốc, nguồn gốc này thì có thể là đất của dân, đất của nhà nước, hoặc đất CĐT tự gom. Đất lại có hiện trạng, nghĩa là hiện trang đang là loại gì, ở, nông nghiệp, nhà xưởng..., và phải chuyển đến cái loại đất mới đó chính là cái quy hoạch. Quy hoạch bản chất nó là kế hoạch sử dụng đất, là cái đất đó sẽ có kế hoạch làm gì.
Mấy mục liệt kê ở đây thật ra còn thiếu 1 mục rất quan trọng là "Đóng tiền SDĐ". Nhiều "bác" đi tù vì cái đoạn này, và liên quan đến gốc đất nhà nước.
Khúc này phải nói sao nhỉ! Đất ở VN là sở hữu toàn dân và nhà nước qly. Thế nên đại khái là nhà nước có toàn quyền trên đất, mấy người khác chỉ là được giao cái quyền gì thôi. Thế nên thủ tục lại liên quan đến nguồn gốc đất.
Ví dụ nếu CĐT đã gom được đất rồi, mà đất đó gồm nhiều mảnh, thì nhà nước sẽ thu hồi tất cả các mảnh đó, xong giao lại đất cho doanh nghiệp.
Nếu nguồn gốc đất là của nhà nước, thì nhà nước sẽ giao, khi đó thì nó tương tự như ký quyết định bán đất cho Doanh nghiệp vậy. Nhiều ông bị tù vì cái bước này khi ký giá bán thấp.
Còn nếu nguồn gốc đất đang là của dân, thì cũng phải có qđịnh thu hồi, đền bù ..., nói chung là nhiều thứ.
Mà không loại trừ trong khu đất đó có tất thảy 3 nguồn gốc này.
Giả sử mọi thứ suôn sẻ, thì đến cái đoạn tính tiền SDĐ, vì nhà nước thu hồi nhiều loại khác nhau, và giao thì giao thành mấy loại theo quy hoạch, và dựa trên cái thông tin ở bước 11 ấy, thế nên sẽ có 1 khoản tiền "lòi" ra mà CĐT phải đóng cho nhà nước gọi là tiền Sử dụng đất.
Cũng có đôi khi CĐT có đất lâu rồi, và không phải đóng gì cả. Có sổ luôn rồi cũng nên.
17 - Chuyển nhượng dự án - Khi có sổ trong tay, CĐT có thể hứa chuyển nhượng, nhận cọc ai đó hay vay ngân hàng, cái này không ai biết. Chỉ có điều có thể có tranh chấp.
18 - Thoả thuận đấu nối hạ tầng
19 - Xin phép Xây dựng
20 - Khởi công
21 - Nghiệm thu hạ tầng theo tiến độ dự án
22 - Nghiệm thu móng
Mấy cái này thuộc về thủ tục xây dựng, không khó, và làm đúng thiết kế thì được.
Trong thấp tầng thì có xin phép thi công hạ tầng, xin phép san lấp.
23 - Thông báo huy động vốn
Bước này giúp cho CĐT ký HĐMB, nhưng áp dụng cho chung cư vì chung cư thì cần cái nhà là giá trị lớn.
24 - Giải chấp ngân hàng (nếu có thế chấp)
25 - Đăng ký Hợp đồng mẫu
26 - Lắp đặt & Nghiệm thu PCCC
27 - Nghiệm thu & bàn giao công trình (giữa nhà thầu xây dựng và CĐT)
28 - Hoàn công
29 - Bàn giao nhà cho người mua
30 - Cấp số nhà
31 - Cấp Giấy Chứng nhận QSD Đất ở và QSH Nhà ở
Mấy cái trên không có vấn đề gì thì mấy cái dưới này đơn giản, chỉ là thủ tục hành chính, và thường không tốn công sức cho lắm.
Và nhớ, để hiểu pháp lý thì cần phải đọc xem nội dung là gì, chứ không phải dựa vào cái tiêu đề là xong.
(theo traidepbanbds.com)
