Đâu là những văn bản pháp lý chính của dự án căn hộ hình thành trong tương lai?

17/10/2019 09:0

Đâu là các văn bản pháp lý chính của dự án bất động sản hình thành trong tương lai, phương án xử lý hồ sơ của cơ quan nhà nước như thế nào và đâu là cách để "tầm soát" nhanh pháp lý của một dư án? Bài viết dưới đây sẽ cung cấp cho quý khách hàng những kiến thức sơ bộ về những văn bản pháp lý chính của dự án và giải đáp hết tất cả những câu hỏi nêu trên.

Người ta hay nói đến cụm từ “Lộ trình pháp lý”, nghĩa là làm pháp lý thì phải có bước trước bước sau đàng hoàng. Bước sau chỉ thực hiện được khi hoàn thành bước trước. Bởi thế khi muốn tầm soát pháp lý của dự án, chỉ cần hỏi cái pháp lý cao nhất của dự án đó đang là bước nào, thì mặc nhiên những bước trước đó phải hoàn thành rồi. Pháp lý cao nhất (trong quá trình triển khai dự án) của một dự án chung cư là Giấy phép xây dựng.

Kỹ hơn, đọc vào giấy phép xây dựng sẽ có tham chiếu đến những bước pháp lý trước đó, từ Phê duyệt quy hoạch 1/500, chấp thuận Dự án đầu tư nhà ở, Thẩm duyệt thiết kế cơ sở…. Có rất nhiều bước pháp lý, tuy nhiên lại chỉ có 1 số bước quan trọng, ảnh hưởng đến Dự án, còn lại thì không ảnh hưởng nhiều. Các bước pháp lý quan trọng bao gồm.

Bước 1:

Chấp thuận chủ đầu tư hay Thuận chủ trương đầu tư: Đây là văn bản đầu tiên cần có của mỗi dự án, thường thì UBND TP sẽ là nơi phát hành, nhưng đơn vị thụ lý hồ sơ là Sở Xây dựng. Chủ đầu tư tập hợp hồ sơ và trình lên Sở Xây dựng, Sở Xây dựng sẽ xem xét đơn với các tiêu chí như: Năng lực chủ đầu tư, Nguồn gốc đất, Sự phù hợp quy hoạch…, nếu cái mục nào không rõ thì Sở Xây Dựng sẽ hỏi các Sở ban ngành khác bằng văn bản hoặc tổ chức một cuộc họp. Ổn thoả hết thì làm tờ trình gửi lên UBND TP để UBND TP ra quyết định chấp thuận.

Bước 2:

Phê duyệt quy hoạch 1/500: Sau khi được thuận chủ trương đầu tư, Chủ đầu tư sẽ có cơ sở để trình hồ sơ phê duyệt quy hoạch 1/500, trong hồ sơ này sẽ thể hiện đầy đủ về tầng cao, mật độ, GFA, FAR… (gọi chung là thiết kế phù hợp với Chỉ tiêu quy hoạch được duyệt). Còn cái Chỉ tiêu quy hoạch được duyệt này từ đâu mà có thì là một câu chuyện khác. (Đã có bài viết nói về giá trị khu đất ngoài diện tích còn tuỳ thuộc vào FAR, mà Chỉ tiêu quy hoạch chính là FAR, liên quan đến giá trị khu đất nên Chỉ tiêu quy hoạch được quản lý chặt chẽ). Thường thì xong bước này là các chủ đầu tư có thể mang bản vẽ đi chào hàng khách hàng được rồi, vì sẽ không có thay đổi về hình dạng khối nhà, tầng cao… Hồ sơ nộp lên Sở Quy hoạch Kiến trúc hoặc Uỷ ban nhân dân Quận (tuỳ vào vị trí quản lý), nếu có thắc mắc gì thì Sở hoặc Quận sẽ hỏi các Sở khắc và xin ý kiến UBND TP, sau đó thì Sở hoặc Quận sẽ ra quyết định phê duyệt.

Bước 3:

Phê duyệt dự án đầu tư nhà ở: Sau khi phê duyệt quy hoạch thì sẽ đi đến bước này. Trong bước này sẽ ghi rất rõ về dự án, được phép làm gì, không được phép làm gì, có nghĩa vụ gì không…? Văn bản này Nộp hồ sơ ở Sở XD, sở XD tập hợp ý kiến và trình UBND TP phê duyệt. Từ bước này trở đi, pháp lý dự án tách thành 2 nhánh. Nhánh 1 đi theo pháp lý về đất, mà đến cuối cùng là sổ đỏ. Nhánh 2 đi theo pháp lý về thiết kế và xây dựng, mà cuối cùng là Giấy phép xây dựng. Một số dự án có sẵn Sổ đỏ rồi thì sẽ không làm nhánh 1 nữa.

NHÁNH 1.

1: Ký quỹ: Chủ đầu tư phải liên hệ Sở Kế hoạch đầu tư để thực hiện thủ tục ký quỹ cho Dự án. Tiền ký quỹ cũng khoảng 3%-1% tổng mức đầu tư (tính theo từng mức tổng mức đầu tư).

2: Giao đất: Chủ đầu tư nộp hồ sơ lên Sở Tài nguyên Môi trường xin thủ tục giao đất, Sở xử lý hồ sơ, và trình UBND TP ra quyết định giao đất.

3: Tính và đóng tiền sử dụng đất: Sở Tài nguyên Môi trường sẽ làm thủ tục tính tiền sử dụng đất. Chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất vào kho bạc.

4: Sở Tài nguyên Môi trường cùng VP Đăng ký đất đai ra sổ đỏ cho Chủ đầu tư.

NHÁNH 2.

1: Phê duyệt thiết kế cơ sở: Từ bản vẽ quy hoạch, sẽ triển khai chi tiết thiết kế để đi phê duyệt. Cơ quan phê duyệt là Bộ XD. Thông thường Thiết kế cơ sở nộp vào, xử lý trong khoảng 30 ngày thì cho ra kết quả chấp thuận. Và thường thì Bộ XD cũng không phải hỏi ai hết.

2: Các văn bản về đấu nối: Có 3 loại chính là Phòng cháy chữa cháy, Đấu nối giao thông, và Báo cáo đánh giá tác động môi trường.

3: Thẩm duyệt Thiết kế kỹ thuật: Từ Thiết kế cơ sở, đi sâu hơn nữa thì đến bước Thiết kế kỹ thuật, và cơ quan thẩm duyệt cũng là Bộ Xây dựng.

4: Giấy phép xây dựng: Giấy phép xây dựng thì Sở Xây dựng cấp dựa trên hồ sơ Thiết kế kỹ thuật của Bộ xây dựng duyệt ở bước 3, nhánh 2. Những pháp lý thuộc nhánh 2 này đa số là thuộc vấn đề kỹ thuật, nên việc xử lý tương đối đơn giản. Chỉ khó mỗi bước 4 là Xin phép xây dựng, bước này tập hợp tất cả các pháp lý từ trước đó của cả nhánh 1 lẫn nhánh 2. Thế nên nếu có Giấy phép xây dựng rồi, thì có thể an tâm rằng các pháp lý đã cơ bản hoàn thành.

Biết được các bước pháp lý như trên, sẽ dễ dàng “tầm soát” tình trạng pháp lý của một dự án. Bằng cách xem pháp lý cao nhất là gì thì sẽ định vị được tình trạng pháp lý dự án đang ở đâu. Từ đó sẽ biết được còn thiếu pháp lý gì, đã có pháp lý gì. Và trong mỗi văn bản pháp lý luôn đề cập đến những pháp lý trước đó, đây cũng là cơ sở để tra cứu các văn bản pháp lý đã hoàn thành.

Đương nhiên cũng sẽ có vài trường hợp đặc biệt, những lúc như vậy thì cần có một chuyên gia để tư vấn xem tại sao nó như thế.

                                                                                                                                              (theo traidepbanbds.com)

Bài viết liên quan

Đâu là những văn bản pháp lý chính của dự án căn hộ hình thành trong tương lai?

Đâu là các văn bản pháp lý chính của dự án bất động sản hình thành trong tương...

Pháp lý dự án hình thành trong tương lai

Khi mua bán đầu tư dự án bất động sản hình thành trong tương lai thì một trong...

Các hình thức đầu tư cá nhân liên quan đến bất động sản

Đầu tư bất động sản là một trong những kênh khá phổ biến trong thời điểm hiện...

Khi nào đất sở hữu 50 năm và lâu dài, quy trình chuyển đổi mục đích sang đất ở

Trong thời gian gần đây, nhiều khách hàng mua BĐS tại các dự án đang hoang mang, lo...

Cách tính chi phí xây dựng nhà cơ bản để định giá bất động sản

Việc định giá bất động sản là nhà phố không chỉ dựa trên sự tổng hợp giá...

Điều kiện và thủ tục để phân lô bán nền đất (phân lô bán nền đất liền kề)

Bài viết chia sẻ một số kiến thức cơ bản về việc phân lô bán nền cho quý khách...

Quy trình chuyển nhượng căn hộ chưa có sổ hồng

Bài viết trình bày cơ bản các bước về quy trình chuyển nhượng căn hộ chưa có...

Quy trình cho vay thế chấp sổ đỏ từ A-Z

Việc vay vốn ngân hàng khi giao dịch mua bán nhà đất hiện nay là điều hết sức...

5 điều cần biết để tránh rủi ro khi đầu tư nhà đất

Lợi dụng thị trường bất động sản sốt giá, từ đầu năm 2018, các “cò” đất...

Thủ tục cấp lại sổ đỏ khi bị mất

Tôi làm mất sổ đỏ, hiện muốn được cấp lại sổ đỏ và đồng thời sang tên...

Mua nhà đất lần đầu - Quy trình cơ bản

Quy trình mua bán nhà đất đòi hỏi phải được thực hiện một cách thận trọng....

Không có sổ đỏ có được bồi thường khi bị thu hồi đất?

Việc mua bán nhà đất là chuyện trước sau gì đời người cũng phải trải qua, vì...

Quy trình sang tên sổ đỏ khi nhận thừa kế

Việc mua bán nhà đất là chuyện trước sau gì đời người cũng phải trải qua, vì...

Thủ tục chuyển đổi đất vườn sang đất thổ cư

Tôi có mua một mảnh đất hơn 3.000m2 nhưng thuộc diện đất vườn. Giờ tôi muốn...

Thủ tục đăng bộ nhà đất

Sau mỗi giao dịch nhà đất thành công thì câu chuyện hoàn thành thủ tục giấy tờ...

Top 10 Ngân hàng thương mại Việt Nam uy tín năm 2018

Bài viết theo Vietnam Report chỉ ra danh sách Top 10 ngân hàng thương mại Việt Nam uy tín...

Vay mua nhà đất lần đầu - 5 yếu tố cần nắm

Việc cân đối tài chính trước khi quyết định mua một tài sản lớn là một điều...

Vay tiền ngân hàng mua nhà đất cần những thủ tục, điều kiện gì?

Đa phần các giao dịch nhà đất, đặc biệt là mua nhà và căn hộ để an cư thì nhu...

Share this Post :